Mit der pauschalen Zurückweisung eines Sachverständigengutachtens im Sinne des § 198 Abs. 2 BewG - unter Hinweis auf einen später erzielten höheren Kaufpreis - verletzt des Finanzgerichts seine Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung (§ 76 Abs. 1 Satz 1 FGO) und zur Berücksichtigung des Gesamtergebnisses des Verfahrens (§ 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO).
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts: Weist der Steuerpflichtige bei der Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der Wert, der nach dem Bewertungsgesetz (§§ 179, 182 bis 196 BewG) ermittelt wurde, dann ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein Gutachten dienen (§ 198 Abs. 2 BewG).
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren hatte der BFH über die Zulassung der Revision gegen das erstinstanzliche Urteil (FG Düsseldorf vom 27.11.2025, 11 K 2562/22 BG) zu entscheiden. Das Finanzgericht hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass der Kläger durch die vorgelegten Gutachten den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Sinne des § 198 BewG nicht erbracht habe.
Praxis-Beispiel:
Der Kläger ist Erbe nach dem im Mai 2020 verstorbenem Erblasser. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke. Der Kläger reichte neben Erklärungen zur Feststellung des Bedarfswerts der Grundstücke Gutachten aus dem Monat Juli 2020 ein, die ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erstellt hatte. Der Sachverständige ermittelte zum Bewertungsstichtag Grundbesitzwerte im Wege des Ertragswertverfahrens für das 1. Grundstück in Höhe von 210.000 € und das 2. Grundstück in Höhe von 305.000 €. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag aus dem Monat Februar 2021 veräußerte der Kläger den Grundbesitz insgesamt zu einem Kaufpreis von 900.000 €. Davon entfiel laut Kaufvertrag ein Anteil in Höhe von 380.000 € auf das 1. Grundstück und in Höhe von 520.000 € auf das 2. Grundstück.
Das Finanzamt ermittelte im Wege des Ertragswertverfahrens für die wirtschaftlichen Einheiten „Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaftsteuer“ in Höhe von 290.834 € für das 1. Grundstück und in Höhe von 405.006 € für das 2. Grundstück und stellte diese Werte mit Bescheiden über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts fest. Die eingereichten Gutachten berücksichtigte das Finanzamt nicht, weil der erzielte Kaufpreis über den gutachterlich ermittelten Werten lag. Die Einsprüche gegen die Feststellungsbescheide blieben erfolglos.
Das Finanzgericht führte zur Begründung aus, der Kläger habe den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG nicht erbracht. Selbst wenn die vorgelegten Gutachten grundsätzlich die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten erfüllten, stehe der Übernahme der Werte aus den Gutachten die Höhe der durch den Verkauf der Grundstücke erzielten Kaufpreise entgegen.
Der Kläger legte Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision ein: Mit der Beschwerde machte er u.a. einen Verstoß des Finanzgerichts § 96 Abs. 1 i.V.m. § 76 Abs. 1 FGO geltend. Ein schematischer Vorrang des Kaufpreises für die Wertermittlung des Grundbesitzes unter pauschaler Ablehnung der eingereichten Gutachten verletze den Anspruch, das Gesamtergebnis des Verfahrens bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen. Das Finanzgericht verletze seine Sachaufklärungspflicht, wenn es im Rahmen der Beweiswürdigung nicht im Einzelnen begründe, warum die konkret festgestellten Mängel- und Sanierungspositionen von 20.500 € bzw. 80.500 € gutachterlich unzutreffend oder unbeachtlich seien.
Der BFH hat entschieden, dass die pauschale Ablehnung des eingereichten Gutachtens unzulässig ist. Im Urteilsfall liegen somit Verfahrensmängel vor, auf denen die Entscheidung des Finanzgerichts beruhen kann (§ 115 Abs. 2 Nr. 3 FGO). Die Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung und zur Berücksichtigung des Gesamtergebnisses wurde verletzt. Das Finanzgericht hat bei der Beweiswürdigung weder das Gesamtergebnis des Verfahrens berücksichtigt noch den Sachverhalt hinreichend aufgeklärt.
- Nach § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO entscheidet das Finanzgericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Das Gesamtergebnis des Verfahrens umfasst dabei den gesamten durch das Klagebegehren begrenzten und durch die Sachaufklärung des Gerichts und die Mitverantwortung der Beteiligten konkretisierten Prozessstoff. Das Finanzgericht hat den Inhalt der ihm vorliegenden Akten vollständig und einwandfrei zu berücksichtigen.
- Das Finanzgericht ist nach § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO verpflichtet, von Amtswegen den Sachverhalt zu erforschen und ihn unter allen ernstlich in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Diese Pflicht beinhaltet zwar nicht, jeder fernliegenden Erwägung nachgehen zu müssen. Wohl aber muss das Finanzgericht die sich im Einzelfall aufdrängenden Überlegungen auch ohne entsprechenden Hinweis der Beteiligten anstellen und entsprechende Aufklärungsmaßnahmen treffen.
Fazit: Das Finanzgericht hat zu Unrecht den Kaufpreis unter pauschaler Ablehnung der eingereichten Gutachten für die Wertermittlung herangezogen. Es hat keine Stellung dazu bezogen, warum die gutachterlich konkret festgestellten Mängel nicht zu berücksichtigen sind.
Regelmäßig genügen ordnungsgemäße Sachverständigengutachten: Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und gegebenenfalls der Gerichte. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der für die Wertermittlung einschlägigen Vorschriften entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.
Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Ist etwa ein vorgenommener Abschlag nicht hinreichend begründet, ist lediglich dieser Abschlag zu streichen. Etwaige Lücken im Gutachten können vom Finanzamt und vom Finanzgericht selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist. Das Finanzgericht muss sich bei der Bewertung des Gutachtens mit der Auffassung des Sachverständigen auseinandersetzen und eine gegebenenfalls abweichende Auffassung begründen. Eine rein pauschale Ablehnung des gesamten Gutachtens durch das Finanzgericht erfüllt diese Vorgaben nicht.
Keine Heranziehung des Kaufpreises: Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann neben einem Gutachten auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind. Diese Vorschrift gilt nach ihrem klaren Wortlaut jedoch nur für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ein höherer als der nach §§ 179, 182 bis 196 BewG festgestellte Wert kann aufgrund zeitnaher Kaufpreise nicht angesetzt werden.
Wichtige Vorgaben des BFH für zweiten Rechtsgang:
Das Finanzgericht hätte die eingereichten Gutachten auf ihre Plausibilität und die Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften prüfen und sich gegebenenfalls im Einzelnen mit der Auffassung des Sachverständigen in den Gutachten auseinandersetzen müssen, wenn es beispielsweise den vorgenommenen Abschlägen für festgestellte Mängel nicht folgen wollte. Dies wird das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang nachzuholen haben. Eine pauschale Zurückweisung der Gutachten unter Hinweis auf den höheren Kaufpreis ist nicht möglich. Die Berücksichtigung des Kaufpreises dient im Streitfall nicht dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
