Mit dem Gesetz zur steuer­li­chen Förde­rung des Mietwoh­nungs­baus wurde ein neuer § 7b EStG einge­führt. Die bishe­rigen Regelungen wurden durch das Jahres­steu­er­ge­setz 2022 verlän­gert und ergänzt. Unver­än­dert gilt, dass für die Anschaf­fung und Herstel­lung neuer Wohnungen neben der linearen Abschrei­bung eine Sonder­ab­schrei­bung beansprucht werden kann. Die Sonder­ab­schrei­bung beträgt im Jahr der Anschaf­fung oder Herstel­lung und in den folgenden drei Jahren jährlich bis zu 5% der Bemes­sungs­grund­lage. Anschaf­fungen sind nur begüns­tigt, wenn eine Wohnung neu ist. Das ist bei einer Anschaf­fung nur dann der Fall, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertig­stel­lung angeschafft wird. Die Sonder­ab­schrei­bung kann außerdem nur vom Anschaf­fenden in Anspruch genommen werden.

Die Sonder­ab­schrei­bungen können nur beansprucht werden, wenn der Bauan­trag 

  • nach dem 31.8.2018 bis zum 31.12.2021 und
  • ab dem 1.1.2023 bis zum 31.12.2026 

gestellt wird oder aufgrund einer Bauan­zeige, die in diesem Zeitraum gestellt wird, neuer Wohnraum in einem Gebäude geschaffen wird, der bisher nicht vorhanden war und der für die entgelt­liche Überlas­sung zu Wohnzwe­cken geeignet ist. Die Voraus­set­zungen des § 181 Abs. 9 des BewG müssen erfüllt sein, sodass auch Neben­räume, die zu einer Wohnung gehören, einzu­be­ziehen sind. 

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaf­fung oder Herstel­lung und in den folgenden neun Jahren der entgelt­li­chen Überlas­sung zu Wohnzwe­cken dienen. Wohnungen dienen nicht Wohnzwe­cken, soweit sie zur vorüber­ge­henden Beher­ber­gung von Personen genutzt werden. Die Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten dürfen für Wohnungen, 

  1. die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und bis zum 31.12.2021 gestellten Bauan­trags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauan­zeige herge­stellt werden, 3.000 € je Quadrat­meter Wohnfläche nicht übersteigen,
  2. die aufgrund eines ab dem 1.1.2023 und bis zum 31.12.2026 gestellten Bauan­trags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauan­zeige herge­stellt werden, 4.800 € je Quadrat­meter Wohnfläche nicht übersteigen.

Die Inanspruch­nahme der Sonder­ab­schrei­bung wird daran gekop­pelt, dass das Gebäude, in dem die neue Wohnung herge­stellt wird, die Krite­rien für ein “Effizi­enz­haus 40” mit Nachhal­tig­keits­klas­se/Ef­fi­zi­enz­ge­bäude-Stufe 40 erfüllt und dies durch Quali­täts­siegel „Nachhal­tiges Gebäude“ nachge­wiesen wird.

Bemes­sungs­grund­lage für die Sonder­ab­schrei­bungen sind die Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten der begüns­tigten und förder­fä­higen Wohnung, jedoch

  • maximal 2.000 € je m² Wohnfläche.
  • maximal 2.500 € je m² für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauan­trags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauan­zeige herge­stellt werden.

Die in Anspruch genom­menen Sonder­ab­schrei­bungen sind rückgängig zu machen, soweit 

  • die Wohnung im Jahr der Anschaf­fung oder Herstel­lung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgelt­li­chen Überlas­sung zu Wohnzwe­cken dient,
  • die Wohnung oder ein Gebäude mit begüns­tigten Wohnungen im Jahr der Anschaf­fung oder der Herstel­lung und in den folgenden neun Jahren veräu­ßert wird und der Veräu­ße­rungs­ge­winn nicht der Einkom­men­steuer- oder Körper­schaft­steuer unter­liegt oder
  • die Baukos­ten­ober­grenze inner­halb der ersten drei Jahre nach Anschaf­fung oder Herstel­lung der neuen Wohnung durch nachträg­liche Anschaf­fungs- oder Herstel­lungs­kosten überschritten wird. 

Die Sonder­ab­schrei­bungen werden für Anspruchs­be­rech­tigte mit Einkünften im Sinne der §§ 13, 15 und 18 EStG nur gewährt, soweit die Voraus­set­zungen der Verord­nung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommis­sion vom 18. Dezember 2013 über die Anwen­dung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeits­weise der Europäi­schen Union auf De-minimis Beihilfen (ABl. L 352 vom 24.12.2013, S. 1) (De-minimis-Verord­nung) in der jeweils geltenden Fassung einge­halten werden. Danach darf unter anderem die De-minimis-Beihilfe, die einem einzigen Unter­nehmen inner­halb von 3 Veran­la­gungs­zeit­räumen gewährt wird, 200.000 € nicht übersteigen. Hierbei sind auch andere in diesem Zeitraum an das Unter­nehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielset­zung zu berück­sich­tigen.

Quelle: EStG | Gesetz­liche Regelung | § 7b EStG i.d.F. des Jahres­steu­er­ge­setz 2022 | 05-01-2023