Die Befreiung von der Erbschaft­steuer für ein Famili­en­heim setzt unter anderem voraus, dass der begüns­tigte Erwerber nach dem Erbfall die Wohnung, die sich auf einem bebauten Grund­stück befindet, unver­züg­lich (ohne schuld­haftes Zögern) zur Selbst­nut­zung für eigene Wohnzwecke nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Das bedeutet, dass der Erbe die Steuer­be­freiung nur dann erhalten kann, wenn er die Absicht zur Selbst­nut­zung des Hauses inner­halb einer angemes­senen Zeit nach dem Erbfall fasst und auch tatsäch­lich umsetzt. Angemessen ist regel­mäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall.

Praxis-Beispiel:
Der Kläger ist Allein­erbe seines am 2021 verstor­benen Vaters (Erblasser). In den Nachlass fiel u.a. 3/4 ein bebautes Grund­stück (Mitei­gen­tums­an­teil an einer Doppel­haus­hälfte mit einer Gesamt­wohn­fläche von 90 qm), in dem der Erblasser bis zu seinem Tod gewohnt hatte. Ab November 2021 begann der Kläger damit, die Doppel­haus­hälfte in Eigen­regie (ohne Einschal­tung von Fremd­firmen) zu räumen und ab März 2022 kleinere Renovie­rungs­ar­beiten selbst durch­zu­führen. Am 4.3.2022 lag dem Kläger eine erste Kosten­schät­zung für den Umbau vor (Gesamt­kosten für den Umbau zu zwei Nutzungs­ein­heiten 275.881,67 € und Gesamt­kosten zum Umbau zu einer Nutzungs­ein­heit 191.017,87 €). Der Kläger verfügte zu diesem Zeitpunkt über Eigen­ka­pi­tal­mittel von insge­samt ca. 30.000 €. Fremd­firmen wurden mit der Sanie­rung bzw. dem Umbau 2022 nicht beauf­tragt.

Der Kläger bewohnte die Doppel­haus­hälfte bis Herbst 2022 nur tageweise und hatte seinen Lebens­mit­tel­punkt weiterhin in seiner bishe­rigen Wohnung. Seit April 2024 bewohnt der Kläger die Doppel­haus­hälfte dauer­haft und seit April 2024 befindet sich auch der Lebens­mit­tel­punkt des Klägers dort. Das Finanzamt lehnte die Erbschaft­steu­er­be­freiung für das Famili­en­heim ab, weil bei Einzug des Erben mehr als zweiein­halb Jahre nach dem Erbfall vergangen sind und zwar aus Gründen, die er selbst zu vertreten hatte.

Das Finanz­ge­richt hat entschieden, dass die Steuer­be­freiung für ein Famili­en­heim ausscheidet, wenn der Einzug erst nach mehr als zweiein­halb Jahren nach dem Erbfall erfolgt und keine triftigen, dem Erben nicht anzulas­tenden Gründe für diesen verspä­teten Einzug vorliegen. Im Streit­fall lag der tatsäch­liche Einzug in die - bereits ab dem Erbfall grund­sätz­lich bewohn­bare - Wohnung erst 32 Monate nach dem Tod des Erblas­sers. Mit kleineren Repara­turen wurde erst sieben Monate nach dem Erbfall begonnen. Angebote vom Fremd­firmen betref­fend Reparatur- und Umbau­ar­beiten wurden erst einholt, nachdem mehr als ein Jahr nach dem Erbfall vergangen waren. Es gibt keine Nachweise, wann welche konkreten Arbeiten an der Immobilie vom Erben selbst durch­ge­führt worden sind und wann vom Erben welche Handwerker/​Firmen mit welchen konkreten Sanie­rungs- bzw. Renovie­rungs­ar­beiten an der Immobilie beauf­tragt worden sind. Erste Bemühungen um eine Fremd­fi­nan­zie­rung der Renovie­rungs­ar­beiten erfolgten erst nach mehr als einem Jahr nach dem Erbfall. Es erfolgten keine nachhal­tigen und zielge­rich­teten Bemühungen zur geplanten Sanie­rung der Immobilie inner­halb der ersten 15 Monate nach dem Erbfall.

Die Steuer­be­frei­ungs­vor­schrift des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG darf nicht extensiv ausge­legt werden, sondern muss grund­sätz­lich eher restriktiv ausge­legt werden. Da der Kläger auch nach der mündli­chen Verhand­lung nicht hinrei­chend nachge­wiesen hat, dass er die Doppel­haus­hälfte „unver­züg­lich zur Selbst­nut­zung bestimmt“ hat, kann die Klage keinen Erfolg haben.

Ein Erbe verliert nicht die Erbschaft­steu­er­be­freiung für ein Famili­en­heim, wenn die eigene Nutzung des Famili­en­heims aus gesund­heit­li­chen Gründen unmög­lich oder unzumutbar ist.

Praxis-Beispiel:
Die Klägerin hatte das Einfa­mi­li­en­haus, das sie von ihrem Vater geerbt hatte, zunächst selbst bewohnt. Sie war aber bereits nach sieben Jahren ausge­zogen. Im Anschluss wurde das Haus abgerissen. Die Klägerin machte gegen­über dem Finanzamt und dem Finanz­ge­richt erfolglos geltend, sie habe sich angesichts ihres Gesund­heits­zu­stands kaum noch in dem Haus bewegen und deshalb ohne fremde Hilfe dort nicht mehr leben können. Das Finanz­ge­richt war der Ansicht, dass dies kein zwingender Grund gewesen sei, aus dem Einfa­mi­li­en­haus auszu­ziehen, da die Klägerin fremde Hilfe hätte in Anspruch nehmen können.

Der BFH hat das Urteil aufge­hoben und an das Finanz­ge­richt zurück­ver­wiesen. Grund­sätz­lich setzt die Steuer­be­freiung von der Erbschaft­steuer voraus, dass der Erbe das geerbte Famili­en­heim über einen Zeitraum von zehn Jahre selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehin­dert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Nach Auffas­sung des BFH ist als zwingender Grund nicht nur die Unmög­lich­keit, sondern auch die Unzumut­bar­keit der Selbst­nut­zung des Famili­en­heims zu berück­sich­tigen.

Reine Zweck­mä­ßig­keits­er­wä­gungen, wie etwa die Unwirt­schaft­lich­keit einer Sanie­rung, reichen nicht aus. Anders ist es jedoch, wenn der Erbe aus gesund­heit­li­chen Gründen für eine weitere Nutzung des Famili­en­heims auf eine erheb­liche Unter­stüt­zung angewiesen ist, sodass nicht mehr von einer selbstän­digen Haushalts­füh­rung zu sprechen sei. Fazit: Das FG hat unter Mitwir­kung der Klägerin das Ausmaß ihrer gesund­heit­li­chen Beein­träch­ti­gungen zu prüfen.