Erhal­tungs­auf­wand oder Herstel­lungs­kosten?

Zu den Herstel­lungs­kosten eines Gebäudes gehören auch Aufwen­dungen für Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, die inner­halb von drei Jahren nach der Anschaf­fung des Gebäudes durch­ge­führt werden, wenn die Aufwen­dungen ohne Umsatz­steuer 15% der Anschaf­fungs­kosten des Gebäudes übersteigen (= anschaf­fungs­nahe Herstel­lungs­kosten). Zu diesen Aufwen­dungen gehören nicht die Aufwen­dungen für Erhal­tungs­ar­beiten, die üblicher­weise jährlich anfallen.

Diese Regelung ordnet den Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­auf­wand fiktiv den Herstel­lungs­kosten des Gebäudes zu. Dies gilt nach dem insoweit eindeu­tigen Geset­zes­wort­laut nur für solche Aufwen­dungen, die inner­halb von drei Jahren nach der Anschaf­fung vom Steuer­pflich­tigen getragen werden. Aufwen­dungen, die vor der Anschaf­fung des Grund­stücks vom Steuer­pflich­tigen getätigt werden, sind nach den allge­meinen handels­recht­li­chen Abgren­zungs­kri­te­rien als Anschaf­fungs-, Herstel­lungs- oder Erhal­tungs­auf­wand steuer­lich zu berück­sich­tigen. Das heißt, dass allein die allge­meinen handels­recht­li­chen Abgren­zungs­kri­te­rien zu beachten sind.

Beson­der­heit bei einer Eigen­tums­woh­nung: Nach dem Urteil des Hessi­schen Finanz­ge­richts vom 18.6.2024, Az. 4 K 1736/18 sind bei der Ermitt­lung der Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, die bei der Ermitt­lung der 15%-Grenze einzu­be­ziehen sind, auch die Kosten zu erfassen, die der Eigen­tümer anteil­mäßig für entspre­chende Maßnahmen am Gemein­schafts­ei­gentum trägt.

Praxis-Beispiel:
Ein Ehepaar erwirbt am 25.1.2024 eine Eigen­tums­woh­nung für 270.000 €. Sie haben die Eigen­tums­woh­nung angeschafft, um sie zu vermieten. Der Kaufpreis­an­teil, der auf den Grund und Boden entfällt, beträgt 30.000 €. Die Anschaf­fungs­kosten, die auf das Gebäude entfallen, belaufen sich somit auf 240.000 €. Der Grenz­wert, bis zu dem Renovie­rungs­kosten inner­halb von 3 Jahren sofort abziehbar sind, liegt somit bei 240.000 € x 15% = 36.000 €.

Das Ehepaar lässt im Jahr 2024 die sanitären Anlagen und die Fenster für 30.000 € erneuern. Zusätz­lich müssen sie sich in 2025 an der Dachsa­nie­rung mit einem Anteil von 10.000 € betei­ligen.

Konse­quenz: Inner­halb der 3-Jahres­frist sind insge­samt 40.000 € für Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen angefallen. Diese 40.000 € übersteigen den Grenz­wert von 36.000 €. Die Aufwen­dungen von 40.000 € können somit nicht als sofort abzieh­bare Instand­hal­tungs­kosten abgezogen werden. Sie müssen vielmehr im Rahmen der Abschrei­bung verteilt über die Nutzungs­dauer abgeschrieben werden.