Schenkt ein Steuer­pflich­tiger einen Mitei­gen­tums­an­teil an einem Vermie­tungs­ob­jekt, ohne dass er ein Finan­zie­rungs­dar­lehen anteilig mitüber­trägt, kann er die Schuld­zinsen künftig nur noch anteilig entspre­chend seinem verblie­benen Mitei­gen­tums­an­teil abziehen.

Praxis-Beispiel:
Der Allein­ei­gen­tümer hatte ein Mietwohn­grund­stück erworben und zur Finan­zie­rung ein Darlehen aufge­nommen. In 2019 übertrug er mit notari­ellem Vertrag einen ideellen 2/5-Mitei­gen­tums­an­teil im Wege einer vorweg­ge­nom­menen Erbfolge auf seinen Sohn. Die Besitz­über­gabe erfolgte am 1.7.2019. Im notari­ellen Vertrag hieß es, dass die Grund­schuld vom Erwerber entspre­chend seinem Mitei­gen­tums­an­teil zur dingli­chen Haftung übernommen wird. Zu einer Schuld­über­nahme bzw. einem Schuld­bei­tritt gegen­über der Bank ist es hingegen nicht gekommen.

In der Feststel­lungs­er­klä­rung 2020 für die Grund­stücks­ge­mein­schaf­t/­Ver­mie­tungs-GbR, die ab dem 1.7.2019 besteht, machte die GbR Darle­hens­zinsen aus den Darlehen des Vaters in Höhe von 59.855,01 € als Sonder­wer­bungs­kosten geltend. Das Finanzamt erkannte nur 3/5 der Zinsen = 35.913,01 € entspre­chend dem Mitei­gen­tums­an­teil des Vaters an. Die Zinsen behan­delte er antrags­gemäß als Sonder­wer­bungs­kosten. Die übrigen Zinsen blieben unberück­sich­tigt. Hiergegen legte die GbR Einspruch ein, den das Finanzamt als unbegründet zurück­wies.

Das Finanz­ge­richt wies die Klage ab. Überträgt der Grund­stücks­ei­gen­tümer ein Grund­stück unter Zurück­be­hal­tung der Darle­hens­ver­pflich­tung schenk­weise auf seine Kinder, so verlieren die Schulden den Bezug zum Objekt und gehen in den privaten Bereich über, der nicht mit den Einkünften aus Vermie­tung und Verpach­tung im wirtschaft­li­chen Zusam­men­hang steht. Begrün­dung: Da das bei der Bank aufge­nom­mene Darlehen der Finan­zie­rung des gesamten Gebäudes diente, wird mit der Übertra­gung eines Mitei­gen­tums­an­teils auf den Sohn der Finan­zie­rungs­zu­sam­men­hang des Darle­hens mit dem Gebäude anteilig zu dem übertra­genen Mitei­gen­tums­an­teil gelöst. Der Vater hat insoweit eine kredit­fi­nan­zierte Schen­kung vorge­nommen, was zur Folge hat, dass die Darle­hens­zinsen vom Vater von diesem Zeitpunkt an nicht mehr abgezogen werden können. Ein Abzug beim Sohn kommt ebenso wenig in Betracht, weil dieser die Darle­hens­zinsen weder gezahlt noch der Bank geschuldet hat.

Hinweis: Das Finanz­ge­richt hat die Revision im Hinblick auf die Frage zugelassen, ob es sachlich gerecht­fer­tigt ist, den Sachver­halt anders zu behan­deln als bei Einkünften aus Gewer­be­be­trieb. Die Revision wurde einge­legt und ist beim BFH unter dem Az. IX R 2/24 anhängig. Gegen vergleich­bare Fälle sollte Einspruch einge­legt und eine Ausset­zung des Verfah­rens beantragt werden.

Quelle:Finanzgerichte | Beschluss | FG Nieder­sachsen, 3 K 162/23 | 12-12-2023