Die Entnahme eines bebauten Grund­stücks aus dem Betriebs­ver­mögen ist als „Veräu­ße­rung“ des Wirtschafts­guts zu beurteilen. Das Grund­stück wird aus der betrieb­li­chen in die private Vermö­gens­sphäre desselben Steuer­pflich­tigen übertragen. Die Aufwen­dungen für Baumaß­nahmen an der Wohnung, die aus dem Betriebs­ver­mögen entnommen wurde, können daher sogenannte anschaf­fungs­nahe Herstel­lungs­kosten sein, die ledig­lich im Wege der Abschrei­bung zu berück­sich­tigen sind.

Praxis-Beispiel:
Der Steuer­pflich­tige hat im Wirtschafts­jahr 2010/2011 einen Teil der landwirt­schaft­li­chen Wirtschafts­ge­bäude sowie die zum Betriebs­ver­mögen gehörende Wohnung entnommen. Die Entnahme betrifft u.a. die zum gewill­kürten Betriebs­ver­mögen gehörende (bis 28.2.2011) fremd­ver­mie­tete Wohnung. Der Entnah­me­wert des antei­ligen Gebäu­de­werts der Wohnung hat laut Gutachten 49.045,21 € betragen. Nach der Entnahme wurde die Wohnung in zeitlich engem Zusam­men­hang komplett saniert und moder­ni­siert. Die Kosten für die Baumaß­nahmen waren mit rund 83.000 € fast doppelt so hoch wie der Entnah­me­wert. Damit liegen die Kosten für die Sanie­rungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen, die inner­halb der ersten drei Jahre nach der Entnahme angefallen sind, deutlich über dem gesetz­lich festge­legten Grenz­wert von 15%.

Das Finanzamt hat die Kosten für die Instand­hal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen nicht als voll abzieh­bare Erhal­tungs­auf­wen­dungen behan­delt, sondern ledig­lich im Wege der (linearen) Abschrei­bung mit 2% jährlich als Werbungs­kosten bei ihren Einkünften aus Vermie­tung und Verpach­tung berück­sich­tigt. Der Steuer­pflich­tige machte geltend, dass die Anschaf­fungs­fik­tion gemäß § 23 EStG, die ledig­lich die Aufde­ckung stiller Reserven bei einer späteren Veräu­ße­rung sicher­stellen soll, nicht auf tatsäch­liche Anschaf­fungs­vor­gänge übertragen werden könne. Er machte daher geltend, dass die Kosten für die Instand­hal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen in vollem Umfang als Werbungs­kosten berück­sich­tigt werden müssten.

Das Finanz­ge­richt hat sich der Auffas­sung des Finanz­amts angeschlossen. Das EStG enthält keine ausdrück­liche Regelung, wie die Abschrei­bung zu bemessen ist, wenn ein Wirtschaftsgut aus dem Betriebs­ver­mögen in das Privat­ver­mögen überführt wird und zur Erzie­lung von Einkünften aus Vermie­tung und Verpach­tung verwendet wird. Das EStG sieht für die Zugehö­rig­keit eines Wirtschafts­guts zum Betriebs­ver­mögen andere Folgen vor als bei der Verwen­dung eines Wirtschafts­guts des Privat­ver­mö­gens zur Erzie­lung von Einkünften. Wegen dieser unter­schied­li­chen Rechts­folgen ist es nach Auffas­sung des Finanz­ge­richts erfor­der­lich, eine zeitliche und sachliche Abgren­zung vorzu­nehmen. Dazu ist die Fiktion erfor­der­lich, dass die Entnahme als Anschaf­fung und der Entnah­me­wert als Anschaf­fungs­kosten gewertet werden.

Hinweis: Das Finanz­ge­richt hat die Revision beim BFH zugelassen (Az. IX R 7/21), weil die Rechts­frage, ob das für den Beginn der Dreijah­res­frist maßgeb­liche Tatbe­stands­merkmal der „Anschaf­fung“ auch auf Entnah­me­vor­gänge anzuwenden ist, bisher noch nicht höchst­rich­ter­lich entschieden wurde.

Quelle: Finanz­ge­richte | Urteil | FG Köln, 11 K 2686/18 | 24-02-2021