Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nur dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften besteht.

Praxis-Beispiel:
Der Kläger zahlte eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens. Der Veräußerungserlös des Objekts sei zur Tilgung des Darlehens verwendet worden. Zudem seien mit dem überschießenden Restbetrag die Darlehen der übrigen Vermietungsobjekte (teilweise) zurückgeführt worden, so dass sich die Zinslast insoweit in den Folgejahren reduziere. Der Kläger war daher der Auffassung, dass die Vorfälligkeitsentschädigung als „vorweggenommener Werbungskostenabzug“ berücksichtigungsfähig sei. Das Finanzamt folgte dem nicht und lehnte die Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten ab.

Das Finanzgericht bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Werbungskosten sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch diese Einkünfte veranlasst sind. Zu den Werbungskosten zählen Schuldzinsen, soweit sie mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Insoweit kommt es darauf an, ob das Darlehen, für das die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet wurde. Zu den Schuldzinsen zählt auch die zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung.

Die vom Kläger gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung steht jedoch nicht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist das Ergebnis einer vorzeitigen Darlehnsablösung. Das bedeutet, dass bei einer vorzeitigen Darlehensablösung, um das Grundstück zu veräußern, ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks vorliegt.

Fazit: Besteht also die Verpflichtung des Darlehensgebers zur Einwilligung in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, weil für eine beabsichtigte Grundstücksveräußerung eine Ablösung des Kredits und der damit zusammenhängenden grundpfandrechtlichen Belastung erforderlich ist, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks vor, sodass ein Werbungskostenabzug bei den Vermietungseinkünften ausscheidet.

Quelle: Finanzgerichte | Urteil | FG Köln, 11 K 1802/22 | 18-10-2023