Ist eine Gemeinde verpflichtet, ein Grundstück zu erschließen, dann hat der Erwerber beim Erwerb dieses Grundstücks regelmäßig nur die Grunderwerbsteuer auf den Preis für das unerschlossene Grundstück zu zahlen. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber sich vertraglich verpflichtet hat, für die künftige Erschließung einen bestimmten Betrag an die Gemeinde zu zahlen.

Praxis-Beispiel:
Die Klägerin erwarb von der erschließungspflichtigen Gemeinde einen Miteigentumsanteil an einem unbebauten und unerschlossenen Grundstück. In dem Kaufvertrag waren Entgelte für das Grundstück und für die künftige Erschließung jeweils gesondert ausgewiesen. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer von der Summe aus dem Kaufpreis und den vertraglich vereinbarten künftigen Erschließungskosten. Die Klägerin beantragte, dass nur der Kaufpreis für das unerschlossene Grundstück zugrunde gelegt wird.

Der BFH hat entschieden, dass ein solcher Vertrag regelmäßig aufzuteilen ist in

  • einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und
  • einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags.

Die hier getroffene Ablösungsvereinbarung ist nur öffentlich-rechtlich zulässig. Als privatrechtliche Vereinbarung wäre sie nichtig. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags noch nicht erschlossen, ist im Wege der Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln, was Gegenstand der Übereignungsverpflichtung ist – und zwar nach zivilrechtlichen Maßstäben.

Der Verkauf eines noch zu erschließenden Grundstücks durch die erschließungspflichtige Gemeinde ist nicht zu verwechseln mit dem Verkauf durch einen privaten Erschließungsträger. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrags nur das erschlossene Grundstück sein. In diesem Fall gehören die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten für die Erschließung grundsätzlich auch dann zu der Gegenleistung, wenn der Veräußerer eine Gemeinde ist.

Quelle: BFH | Urteil | II R 32/20 | 27-09-2022